会計税務 AtoZ

シリーズ第5回目は不動産所得についてです。米国では一般的に、個人が所有する不動産を賃貸した場合には、Schedule E （Supplemental Income and Loss) をForm 1040に添付して不動産所得を報告することになります。不動産を二つ以上所有しているような場合には、各々の総収入と総費用を別々に計算して報告します。 

不動産収入・経費 

賃貸収入については、一般的に賃貸収入を実際に受け取ったとき、あるいは実質的に受け取ったときに収入として計上し、経費についても同様に、支払いをした時に計上します。収入として報告する項目には、家賃の他にリース解約のためにテナントから支払われた金額、前払い家賃、テナントが支払った費用・敷金も含まれます。リース解約のためにテナントから支払われた金額は賃貸収入となり、受け取った年に計上されます。前払い家賃も対象期間や会計処理に関係なく、受け取った年の収入に含めます。敷金は、賃貸契約終了時にテナントに返還する必要がある場合には、収入に含めません。 

一方賃貸収入から差し引くことができる費用としては、賃貸物件や家具の減価償却費、修繕費、管理費、ローン支払利子、固定資産税、保険料などが主にあげられます。減価償却費とは、不動産の消耗、磨耗、損傷（陳腐化を含む）に対する引当金です。賃貸物件の減価償却は、賃貸物件を使用開始した時点から開始されます。賃貸物件が最初に使用開始された年からまた、改良を加えたり、家具を追加した年から最初の取得価額と改良費用の一部または全部を費用として計上できます。減価償却の耐用年数は、米国内の物件の場合27.5年、米国外の物件については30年となります。 

不動産収入の利益・損失 

賃貸収入から諸経費を控除した後の純利益が不動産所得として、通常の所得と合算されて累進税率で課税されます。経費が収入を上回り損失となった場合には、賃貸に積極的に関与していることを条件に、通常の所得と相殺が可能になります。損失金の控除は最高$25,000(夫婦個別申告の場合は$12,500)ですが、控除には所得制限がありために、調整後総所得が$150,000（夫婦個別申告の場合は$75,000）を超えると控除はとれなくなります。 

不動産収入の詳細については、IRSが発行しているPublication 527、住宅用賃貸物件（バケーションホームのレンタルを含む）、減価償却の詳細については、Publication 946を参照してください。